Totgeglaubte Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial revitalisieren

Oft sind es Plattenbauten der 60er- bis 80er-Jahre, alte Fabrikgebäude und Häuser in sozial schwachen oder unattraktiven Stadtvierteln – tote Immobilien, die leer stehen und verkommen. „Solche Bauten werden als Schandfleck empfunden und oft endet die alte, aber noch gute Bausubstanz als Bauschutt und muss einem ganz neuen Gebäude weichen. Dabei liegen in solch alten Gebäuden unheimliche Schöpfungspotenziale für moderne und zukunftsorientierte Wohn- und Gewerbeprojekte“, weiß Heinz-Jürgen Dohrmann, Geschäftsführer der Figo GmbH. Er erklärt, warum die Erhaltung und Sanierung oft profitabler ist als der Abriss.

Zahlreiche Gründe für Leerflächen

Dass Immobilien langfristig leer stehen, hat in der Regel verschiedene Gründe. Entweder handelt es sich um sehr spezifische Fabrikgebäude, die nach Insolvenz nicht wieder von einem anderen Unternehmen übernommen wurden, oder es betrifft Wohnbauten, deren Architektur und Wohnraumgestaltung nicht mehr den aktuellen Trends entsprechen. Manchmal ist es auch einfach die Lage der Immobilie oder ein erheblicher Rückgang in der Bevölkerung. Aber auch auslaufende Konzessionsverträge zählen dazu, wie etwa bei Spielhallen, deren Gebäude oftmals zu absoluten „No-Go-Areas“ werden, da weder Unternehmensbetreiber noch ihre Investoren mit dem teils schlechten Ruf des Spielgewerbes in Verbindung gebracht werden wollen. Pandemiebedingte Schließungen von Unternehmen wie Textilreinigungen oder Restaurants tragen ebenfalls dazu bei, dass immer wieder Immobilien ungenutzt sind. „Wirklich totgeglaubt sind Immobilien vor allem dann, wenn Ladenlokale im Erdgeschoss leer stehen, da Leerflächen hier weitaus leichter wahrnehmbar sind als in oberen Etagen“, so Dohrmann. „Doch mit gut durchdachten Projekten aus dem Wohn- und Gewerbebereich sowie einer gezielten Modernisierung lässt sich jede Art von Gebäude revitalisieren.“

Es muss nicht immer neu sein

Tatsächlich gibt es für Eigentümer oder Verwalter zahlreiche Vorteile im Erhalt einer Immobilie im Gegensatz zum Abriss. „Vor allem wenn vonseiten der Interessenten eine langfristige Nutzung der Immobilie geplant ist, lohnt sich die Übernahme eines Gebäudes oder der Räumlichkeiten, denn eine Sanierung ist im Vergleich zum Neubau bei effizienter Planung entgegen häufiger Annahmen und Ängste mit weitaus geringeren Kosten verbunden“, erklärt Dohrmann. Eigentümer und Betreiber sparen des Weiteren zeitliche Ressourcen ein und können die Immobilie schneller vermieten oder nutzen. Eine Weiternutzung und Bestandserhaltung ist zudem ökologisch viel sinnvoller und ermöglicht einen nachhaltigeren Umgang mit Rohstoffen. „Hier bedingt eine Sanierung nicht nur eine Einsparung von unterschiedlichen Ressourcen, sondern auch von CO2, da ein Großteil der ‚grauen Energie‘ für die Herstellung und den Transport von Baustoffen wie Stahl oder Beton eingespart wird.“ Neben dem geringeren Energieaufwand ist auch die Lärmbelästigung niedriger. Im Hinblick auf die Klimaschutzziele, aber auch auf den Wert des Gebäudebestands, gilt es sich genaustens zu informieren und einen Abriss stets kritisch zu hinterfragen.

Wertsteigerung durch gezielte Maßnahmen

„Zunächst müssen Eigentümer oder Verwalter einen möglichst perfekt passenden Betreiber finden, für den sich eine Bestandsmodernisierung lohnt“, weiß Dohrmann und ergänzt: „Ein langfristiger Mietvertrag sowie bonitätsstarke Mieter, die eine marktübliche oder sogar höhere Rendite erzielen, sind ausschlaggebend in der Entscheidung.“ Die sogenannten CAPEX-Maßnahmen, englisch für capital expenditures, also Investitionsausgaben für längerfristige Anlagegüter, sind hier besonders wirkungsvoll, um ohne große Ausgabenprogramme hohe Renditen zu erwirtschaften und den Wert und das Potenzial einer Immobilie nachhaltig zu erhöhen. „Erneuerungen von Oberflächen wie Böden, Decken und Wänden oder von zentralen Räumen wie sanitären Anlagen und Küchen tragen viel zur Auffrischung einer Immobilie bei. So verleihen die Entfernung von Raufasertapeten und Rasterdecken sowie das Verlegen von Designbodenbelägen jedem Objekt einen modernen Look und werten sie auf“, erklärt Dohrmann. Wer hier auf nachhaltige Energiekonzepte wie Green Building in Bezug auf ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit setzt, kann auch von Förderprogrammen für Eigentümer, beispielsweise durch die KfW, profitieren.

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