Modernisierung

BGH verhindert volle Umlage der Kosten (2022)

Vermieter:innen dürfen nicht mehr die vollen Modernisierungskosten auf ihre Mieter:innen abwälzen, wenn die Bauteile und Einrichtungen noch intakt sind. Das entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.

Die Klage einer Frau aus Düsseldorf schaffte es bis zum Bundesgerichtshof. Das Haus, in dem sie Mieterin ist, wurde gründlich in Schwung gebracht. Der Eigentümer ließ neben der Umstellung der Heizungsanlage auch die 60 Jahre alte Wohnungstür der Frau sowie mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.

Daraufhin zog die Frau innerhalb eines Jahres aus ihrem neuen Briefkasten Umschläge, die Mieterhöhungsschreiben von rund 190 Euro und gut 240 Euro enthielten. Dagegen setzte sie sich zur Wehr. Einen Teil der Erhöhungen kippte bereits das Landgericht Düsseldorf. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen verbuchten die Richter allerdings als Modernisierung. Die Mieterin habe nicht dargelegt, dass es Mängel gab, die eine Instandsetzung erfordert hätten.

Lebensdauer der Bauteile berücksichtigen

Nun verhinderte der BGH mit seinem Urteil die ungekürzte Umlage der Kosten. Denn nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der Bauteile zu einem sehr großen Teil abgelaufen. Das müsse berücksichtigt werden.

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und bewohnbaren Zustand bleibt. Vermieter:innen sind dazu verpflichtet und müssen die Kosten selbst tragen. Anders verhält es sich bei der Modernisierung. Die hier durchgeführten Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung. Vermieter:innen dürfen daher die Kosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Erneuern Vermieter:innen noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen dürfen sie den Mieter:innen nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vielmehr müssen sie vor Erhöhung der Miete den Anteil herausrechnen, der zur Instandhaltung dient. Anderenfalls, so die Richter:innen des Bundesgerichtshofs, würde Vermieter:innen die Möglichkeit eröffnet, Kosten, die ohnehin in naher Zukunft auf sie zukämen, auf die Mieter:innen abzuwälzen.

(Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.6.2020 – VIII ZR 81/19)

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