Kündigungsverzicht kann auch für Erwerber gelten

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale, für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen (BGH, 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584). Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger, zum Beispiel den Käufer der Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand (LG Berlin, 28.7.2015, 63 S 86/14, GE 2015, 1405). Diese Grundsätze können auch dann gelten, wenn die Kündigungsbeschränkung nicht im Mietvertrag verankert ist, sondern lediglich beim Verkauf der Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Eine solche Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stellt nämlich einen Vertrag zu Gunsten Dritter da, auf den sich der Mieter berufen kann (BGH, 14.11.2018, VIZ er 109/18, WuM 2019, 19). Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, dass er gemäß Paragraph 131 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer (neuer Vermieter) das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung. Diese kann gemäß Paragraph 56 BGB auch eine nachfolgenden Erwerber des Grundstücks binden, auch wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen erstem Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, ist der Erwerb an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deshalb auf einen Mangel der Schriftform (Paragraph 550 BGB) berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrags nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zugestimmt hat (LG Berlin, Beschlüsse vom 18.4.2019 und 18.6.2019, 64 S 220/18, WuM 2020, 653).

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