Eine gewerbliche Vermietung kann auch bei Wohnräumen vorliegen.

Ob es sich bei der Vermietung von Räumen um ein Mietverhältnis über Wohnraum oder um eine gewerbliche Vermietung handelt, ist entscheidend insbesondere für den Schutz des Mieters vor Kündigung und Mieterhöhung.

Während der Wohnungsmieter einen sehr umfassenden Kündigungsschutz genießt, weil eine Wohnung nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (zum Beispiel Eigenbedarf) gekündigt werden und der Mieter auch dann noch der Kündigung wegen Vorliegens von Härtegründen widersprechen kann, besteht bei gewerblichen Mietverhältnissen ein freies Kündigungsrecht, d.h. ein gewerblicher Mietvertrag kann ohne Angabe und Vorliegen von besonderen Gründen ohne weiteres gekündigt werden. Entsprechendes gilt für Mieterhöhungen. Auch hier ist der Wohnungsmieter durch gesetzliche Bestimmungen stark geschützt. Dagegen kann bei gewerblichen Mietverhältnissen die Miete auch durch eine Änderungskündigung erhöht werden, d.h. durch Kündigung des Mietverhältnisses verbunden mit dem Angebot eines neuen Mietvertrages mit einer höheren Miete. Dass es sich bei den vermieteten Räumen um eine Wohnung und bei dem abgeschlossenen Mietvertrag um ein Formular für Wohnraum handelt, schließt nach einem neuen Beschluss des BGH nicht aus, dass eine gewerbliche Vermietung vorliegt. Bei der Frage, ob trotz Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken ein gewerbliches Mietverhältnis über Geschäftsräume vorliegt, ist nach Auffassung des BGH nämlich auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Liegt dieser nicht in der Selbstnutzung, sondern in der Weitervermietung der Wohnräume, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts (zum Beispiel über verstärkten Schutz vor Kündigungen und Mieterhöhungen) nicht anwendbar. Dies gilt auch dann, wenn die Vertragsurkunde mit „Mietvertrag über Wohnraum“ überschrieben ist, da eine solche Überschrift nur in Indizwirkung hat. Auch in diesem Fall muss der Nutzungszweck durch Auslegung bestimmt werden. Gleiches gilt, wenn die Parteien vereinbart hatten, dass sich die Frist der ordentlichen Kündigung nach Paragraph 573C BGB (gestaffelte Kündigungsfristen für Wohnraum) zu richten hat. Auch daraus ist nicht zu schließen, dass stillschweigend auch das Begründungserfordernis des Paragraphen 573 Abs. 3 BGB vereinbart wurde. Vielmehr spricht die Einbeziehung nur der gestaffelten Kündigungsfristen gegen die konkludente Anwendung weiterer Vorschriften des Wohnraummietrechts. Nach diesen Grundsätzen liegt ein Mietverhältnis über Geschäftsräume zum Beispiel dann vor, wenn Räume an eine juristische Person zum Beispiel eine GmbH oder eine Personalhandelsgesellschaft vermietet werden, da diese keinen eigenen Wohnbedarf haben kann, wenn ein Unternehmen eine Wohnung vom Eigentümer anmietet, um sie an betriebsangehörige Personen weiterzuvermieten; ein karitativ tätiger Verein eine Wohnung zur Unterbringung von Personen anmietet, die vom Verein betreut und unterstützt werden; ein Verein ein Wohnhaus anmietet, das von den Mitgliedern entsprechend dem Vereinszweck zu Wohnzwecken genutzt wird; eine Eigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung anmietet, um darin den Hausmeister unterzubringen (BGH, 13.1.2021, VIII ZR 58/20).

Quelle: Bayerische Hausbesitzerzeitung 07/2021

Immer bestens informiert mit #MahisMüllerImmobilien – rheinländische Leidenschaft für Ihre Immobilie!