Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine weitere Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung ist die Modernisierungsmieterhöhung. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, also beispielsweise durch Einbau einer modernen Heizung oder durch eine bessere Dämmung die Energieeinsparung verbessert, kann er einen Teil der Kosten auf die monatliche Miete umlegen. Zu beachten ist dabei, dass die Instandhaltungskosten nicht umlegbar sind. Werden beispielsweise die alten Fenster durch modernere mehrfach verglaste Fenster ausgetauscht, ist hier auch ein Reparaturaufwand enthalten, wenn die alten Fenster sowieso getauscht werden mussten. Bei dieser sogenannten instandsetzenden Modernisierung muss der Vermieter den Reparaturaufwand herausrechnen. Liegen die Kosten der Modernisierung unter 10.000 €, kann der Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen. Er muss aber im Erhöhungsverlangen angeben, dass er von diesem vereinfachten Verfahren Gebrauch gemacht hat. Von den verbleibenden Modernisierungskosten kann der Vermieter sodann 8 % auf die monatliche Miete umlegen. Auch hier gilt eine Kappungsgrenze. So darf sich die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nur um drei Euro pro Quadratmeter hören. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, geht eine Grenze von zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb dieser sechs Jahre.

Modernisierung und Mieterhöhung müssen angekündigt werden

Damit der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung durchführen kann, muss er die Arbeiten zuvor ankündigen. Diese Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Durchführung der Arbeiten in Textform erfolgen. Darüber hinaus muss sie Angaben zur Art und Umfang der Arbeiten, zum voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahmen sowie zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter dem Mieter auch die eigentliche Mieterhöhung in Textform berechnen und ankündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Ankündigung.

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