Erbbaurecht als Anlageform für private Investoren: Die wichtigsten 4 Kriterien.

Das Erbbaurecht als Alternative zum klassischen Erwerb von Grund und Boden lief lange eher unter dem Radar. Perspektivisch aber dürfte die Möglichkeit, ein Grundstück zu pachten und bewusst nur Eigentümer der Immobilie darauf zu werden, an Bedeutung gewinnen. Die Gründe liegen im Anlagemarkt allgemein – viele private Grundstückseigentümer wissen im Niedrigzinsumfeld nicht, wie sie den Verkaufserlös neu investieren sollten, und setzen daher eher auf laufende Pachteinnahmen.

Wir erklären, welche Kriterien vermehrt auch private Wohnimmobilieninvestoren prüfen sollten:

1. Seriosität der Erbbaurechtgebers

Erbbaurechtsverträge für das Grundstück laufen bis 99 Jahre – und sollten dann (immer wieder) verlängert werden. Denn das Wohneigentum darauf ist dauerhaftes Eigentum, das verkauft oder an nachfolgende Generationen weitergegeben werden kann. Vor dem Hintergrund der gewollt langen Verträge muss allerdings der Erbbaurechtgeber gewissenhaft geprüft werden. Die öffentliche Hand oder z.B. kirchliche Investitionen stehen hier natürlich für Seriosität. Aber auch private Akteure, bei denen Themen wie Generationenwechsel und Rechtsnachfolger geklärt sind, können als Partner attraktiv sein.

2. Beleihungsgrenze

Der Erbbaurechtnehmer darf das Grundstück beleihen. Es wird dann eine entsprechende Grundschuld eingetragen. Allerdings muss der Erbbaurechtgeber zustimmen. Und von diesem wird mitunter eine Deckelung auf z.B. 80 Prozent des Kaufpreises gefordert. Für private Anleger, die mit einem Fremdkapitalhebel arbeiten, ist dies nur bedingt attraktiv. Es gibt durchaus auch Erbbaurechtgeber, die einer Beleihung von 100 Prozent oder 110 Prozent zustimmen. Fakt ist: Die Beleihungsgrenze gilt es früh zu prüfen. Sie kann bereits ein erstes K.-o.-Kriterium darstellen.

3. Erbbauzins

Er variiert derzeit zwischen 2 und 6 Prozent des Grundstückswerts. Es ergibt sich für den Kapitalanleger eine Ratio aus erzielbaren Mieteinnahmen aus der Wohnung sowie der laufenden Aufwendung für die Grundstückspacht. Je nach Standortgüte, Marktsituation und Erbbaurechtgeber ergeben ich hier teils sehr unterschiedliche Bilder. Ausschlaggebend sind die Konditionen im Erbpachtvertrag und die mögliche Wohnfläche, die auf dem Erbbaugrundstück entstehen kann.

4. Vertragslaufzeit

Aus Anlegersicht gilt: je länger der Vertrag läuft, desto besser. Als Untergrenze gilt üblicherweise 30 Jahre. Kürzere Laufzeiten machen das Objekt aus Anlegersicht dann weniger attraktiv.

Fazit

Wichtig ist: Die relevanten immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie Marktsituation, Makro- und Mikrolage, Seriosität des Bauträgers, Objektqualität, Größe der Immobilie, erzielbare Miete müssen stimmen. Wenn ein Kaufangebot bei den wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen nicht besteht, wird es unerheblich, ob der Käufer den Grund und Boden miterwerben oder ob er ausschließlich Eigentümer des Objekts würde. Denn er würde das Investment gar nicht tätigen.

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